Guide investissement immobilier (Part 15) : Réussir ses visites
La visite des biens immobiliers est une étape cruciale dans le processus d’achat. Elle permet de vérifier si le bien correspond à vos attentes et d’évaluer son potentiel ainsi que les coûts éventuels liés à des travaux. Cette inspection approfondie peut également être une opportunité de découvrir des aspects positifs ou négatifs que vous n’aviez pas envisagés. Lors de chaque visite, une attention particulière doit être portée à l’environnement, aux parties communes (dans le cas d’un immeuble), et à l’état général du bâtiment. Cet article vous guide à travers les principaux points à vérifier pour optimiser vos visites.
GUIDE A À Z
1/3/20253 min read
L’environnement du bien
L’emplacement est un critère primordial lors de l’achat d’un bien immobilier. Lors de la visite, prenez le temps d’analyser l’environnement :
Accès et proximité des commodités : Écoles, commerces, transports en commun, et infrastructures essentielles comme des hôpitaux ou des crèches.
Nuisances potentielles : Bruit (trafic routier, chemin de fer, voisinage), pollution, ou proximité d’activités industrielles pouvant affecter la qualité de vie.
Quartier : Sécurité, dynamisme économique, présence d’espaces verts, zones récréatives, et infrastructures sportives.
Projets d’urbanisme : Informez-vous sur les développements prévus (nouvelles routes, aménagements urbains) qui peuvent influer sur la valeur du bien. Certains projets peuvent être attractifs (nouvelles infrastructures), tandis que d’autres peuvent générer des nuisances temporaires ou permanentes.
Réputation du secteur : Renseignez-vous sur la perception du quartier par ses habitants et les professionnels de l’immobilier.
Les parties communes (pour les immeubles)
Si le bien que vous visitez est situé dans un immeuble collectif, les parties communes jouent un rôle essentiel dans l’attrait et la gestion du bien.
Etat des parties communes : Examinez les escaliers, les ascenseurs, les couloirs, les espaces partagés, ainsi que les parkings et les locaux à vélo pour détecter tout signe d’usure ou de négligence.
Charges de copropriété : Interrogez sur le montant des charges mensuelles et ce qu’elles couvrent (entretien, réparations, gardiennage, frais d’ascenseur).
Travaux prévus : Renseignez-vous sur les travaux votés en assemblée générale, comme un ravalement de façade ou une rénovation de la toiture, qui peuvent avoir un impact significatif sur vos finances.
Sécurité : Vérifiez la présence de dispositifs de sécurité tels que des caméras, des digicodes, un interphone ou encore un système de détection incendie.
L’état global du bâtiment
Inspecter l’état général du bâtiment est crucial pour éviter des frais imprévus. Cela peut inclure des évaluations techniques préalables ou des observations lors de la visite.
Toiture : Vérifiez l’état de la toiture pour détecter toute fuite, dégradation ou mousse, signe de mauvais entretien.
Façade : Examinez les murs extérieurs pour repérer des fissures, des infiltrations, ou un besoin de ravalement. Une façade en mauvais état peut entraîner des travaux coûteux.
Isolation : Vérifiez si le bâtiment est bien isolé (double vitrage, isolation des murs et plafonds), car cela impacte directement vos factures énergétiques et le confort thermique.
Systèmes de chauffage et d’eau : Demandez l’âge de la chaudière, son type (individuelle ou collective), son entretien récent et sa performance.
Installations techniques : Inspectez l’état de l’électricité et de la plomberie pour éviter des réparations coûteuses après l’achat.
Les travaux potentiels
Lors de la visite, évaluez les travaux à prévoir, qu’ils soient esthétiques ou structurels. Cela vous aidera à estimer le coût total de votre projet et à mieux anticiper les négociations.
Travaux esthétiques : Remplacement des peintures, revêtement de sol, modernisation de la cuisine ou de la salle de bain.
Travaux structurels : Rénovations importantes comme la charpente, la plomberie, ou l’électricité.
Normes : Assurez-vous que le bien respecte les normes actuelles (DPE, installations électriques, gestion de l’amiante). Les manquements à ces normes peuvent engendrer des coûts élevés.
Budget prévisionnel : Identifiez les priorités pour distinguer les travaux urgents de ceux pouvant être reportés. Demandez des devis pour avoir une idée précise des coûts potentiels.
Opportunités de personnalisation : Profitez des travaux pour adapter le bien à vos besoins ou le rendre plus attractif pour des locataires.
Les questions à poser
Pour une visite réussie, préparez une liste de questions clés afin de recueillir toutes les informations nécessaires.
Quel est l’historique du bien (ancienneté, propriétaires précédents) ?
Y a-t-il des nuisances connues (bruit, voisinage) ?
Quels sont les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb) ?
Le bien est-il soumis à des règles spécifiques (PLU, copropriété) ?
Quels travaux ont été réalisés au cours des dernières années ?
Existe-t-il des garanties ou des assurances pour certains équipements ?
La visite d’un bien immobilier est une opportunité de vérifier qu’il répond à vos attentes et qu’il ne cache pas de mauvaises surprises. En inspectant minutieusement l’environnement, les parties communes, l’état global du bâtiment et les travaux potentiels, vous pourrez prendre une décision éclairée et mieux négocier le prix si nécessaire. Une bonne préparation et des visites organisées vous permettront de maximiser vos chances de réussir votre projet immobilier tout en minimisant les risques.