Guide investissement immobilier (Part 22) : Signature du compromis ou de la promesse de vente
La signature du compromis ou de la promesse de vente est une étape cruciale dans le processus d’achat immobilier. Cet acte juridique formalise l’engagement des deux parties (acheteur et vendeur) et définit les conditions de la vente. C’est un moment clé qui fixe les termes de la transaction et prépare le terrain pour la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette étape n’est pas qu’une formalité : elle offre à chaque partie l’opportunité de s’assurer que toutes les précautions nécessaires ont été prises avant de s’engager définitivement. Dans cet article, nous allons détailler les différences entre le compromis et la promesse de vente, leur contenu, ainsi que les points à vérifier avant de signer.
GUIDE A À Z
1/3/20253 min read
Compromis de vente vs Promesse de vente
Compromis de vente
Le compromis de vente est un contrat bilatéral qui engage juridiquement les deux parties :
Engagement mutuel :
Le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur au prix convenu.
L’acheteur s’engage à acheter le bien dans les conditions fixées.
Clause pénale :
En cas de non-respect des engagements, une clause pénale prévoit des indemnisations pouvant atteindre le montant du dépôt de garantie.
Dépôt de garantie :
L’acheteur peut verser (pas obligatoire) un dépôt de garantie correspondant à 5 à 10 % du prix d’achat. Ce montant est conservé par le notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Promesse de vente
La promesse de vente est un contrat unilatéral qui engage uniquement le vendeur :
Engagement du vendeur :
Le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur à un prix déterminé pendant une durée définie.
Option d’achat :
L’acheteur dispose d’une option pour acheter le bien, mais il n’est pas obligé de le faire.
Indemnité d’immobilisation :
L’acheteur verse une indemnité, souvent 10 % du prix, qui sera déduite du prix final en cas de concrétisation ou conservée par le vendeur en cas de renonciation. Cette indemnité compense le vendeur pour le temps d’immobilisation du bien.
Contenu du compromis ou de la promesse de vente
Le compromis et la promesse de vente contiennent plusieurs informations essentielles. Ces éléments doivent être présentés avec précision et transparence pour garantir la validité juridique du contrat :
Identité des parties :
Noms, prénoms, adresses et état civil de l’acheteur et du vendeur. Il est important de vérifier que toutes les informations sont correctes.
Description du bien :
Adresse exacte, superficie (loi Carrez pour les lots en copropriété), et état du bien.
Mention des dépendances, annexes, ou servitudes attachées au bien.
Prix et modalités de paiement :
Prix d’achat et éventuelles échéances de paiement. Précisez également les sources de financement (prêt bancaire, apport personnel).
Conditions suspensives :
Obtention du prêt immobilier, souvent une clause essentielle pour l’acheteur.
Absence de droit de préemption par une collectivité locale.
Diagnostic technique conforme aux normes en vigueur.
Délai de réalisation :
Date limite pour la signature de l’acte authentique chez le notaire, souvent fixée entre 2 et 3 mois.
Points à vérifier avant de signer
Avant de signer, prenez le temps de vérifier certains éléments pour éviter les mauvaises surprises. Ces vérifications préalables garantissent que la transaction est conforme et sans risque.
Documents du bien :
Diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostics amiante et plomb, état des risques et pollutions (ERP).
Règlement de copropriété et PV des dernières assemblées générales si le bien est en copropriété.
Conditions suspensives :
Assurez-vous que toutes les conditions suspensives nécessaires sont incluses, en particulier pour l’obtention du prêt ou les travaux à réaliser.
Clauses spécifiques :
Vérifiez les clauses pénales en cas de défaut d’exécution.
Assurez-vous que les éventuelles servitudes ou droits de passage sont mentionnés.
Délai de rétractation :
L’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans justification. Ce délai commence à compter du lendemain de la remise du contrat signé.
Rôle du notaire
Le notaire joue un rôle central dans la préparation et la finalisation du compromis ou de la promesse de vente. Son intervention assure la sécurité juridique de la transaction.
Validation juridique :
Il vérifie la conformité du bien (absence d’hypothèques, respect des règlementations).
Il s’assure que tous les documents requis sont présents et conformes.
Garantie de sécurité :
Le notaire garantit que les termes du contrat protègent les intérêts des deux parties.
Il conserve le dépôt de garantie sur un compte séquestre jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Accompagnement personnalisé :
Le notaire informe les parties sur les conséquences juridiques et fiscales de leur engagement.
La signature du compromis ou de la promesse de vente est une étape déterminante qui engage juridiquement l’acheteur et le vendeur. En vérifiant scrupuleusement les clauses et en consultant un notaire, vous garantirez une transaction sécurisée et transparente. Prenez le temps de bien comprendre les termes du contrat et n’hésitez pas à poser des questions ou à demander des modifications si nécessaire. Une préparation minutieuse de cette étape vous permettra d’avancer sereinement vers la signature de l’acte authentique, concrétisant ainsi votre projet immobilier.